PG电子上海一个豪宅楼盘，刚开售一天就卖光了，平均单套价格1.1个亿！它就是瑞安集团旗下的翠湖天地六期，一共才108套房， 单套最小面积437平米，最大面积1352平米，起售价21万每平米。最便宜的一套，也要7571万，最贵的一套3.56个亿。不管是7500多万的，还是3.56亿的，开售第一天，就卖光了。瑞安集团这一个项目，就狂揽119.79亿元。

　　和翠湖天地第六期一样，火爆热销的还有中海领邸·玖序三期，一共推了178套房源，均价14.67万元，价格段覆盖1500万到3300万。这两个楼盘都有一个共同点，改善豪宅盘。因为住房去杠杆，也就去除了它的金融属性。但实际上，作为家庭资产中最重要的一部分，住房是不可能被完全去除金融属性的，它始终是一种重资产。

　　差别在于，以前买房，是为了增值，而现在买房，是为了居住舒适，并且保值。什么叫“居住舒适”呢？这有两个方面，一是，面积大，品质高。一个房子住得爽不爽，核心就在于面积大。没有面积为前提，什么品质都是扯淡。有了面积之后，才可以去增加优质的物业服务，漂亮的花园，泳池、游乐场、名校、医疗等公共服务。

　　二是，精神上的满足。最直观的体验就是，视野开阔，风景优美，比如临江、靠海、滨湖等，身处闹市，却依然纵享森林氧吧之类的。但这些只是看得见的，在看不见的部分，那就是圈层划分。豪宅不仅是财富的象征，也是身份、圈层的象征。为什么刚需楼卖不动，而豪宅却越来越好卖了？

　　核心就在于，换房子，是最简单的圈层跃迁。你想要自己PG电子，自己的孩子，获得一个更好的圈层，就直接买入更好的豪宅小区就可以了。为什么是1500万以上？因为在上海，1000万以下的房子，不足以精确地划分圈层。简单地说就是，不足以把工薪圈层全部排除出去。但1500万以上，就是一个基础的门槛了，可以说是，跻身上海精英中产了。那为什么翠湖天地要打造7500万以上的豪宅呢？因为从7500万往上，连精英中产都没有了，圈层被进一步提纯了，是纯粹的富豪圈了。

　　豪宅之所以是豪宅，面积大，装修好，风景漂亮，配套齐全，这些都是表面的。因为你想要获得面积大、装修好、风景漂亮，配套齐全的房子，很多小城市都可以买得到PG电子，价格还便宜得多。

　　那翠湖天地凭什么把豪宅卖到7500万以上？核心就在于圈层。豪宅的物业不是说，简单地招几个保安，给你看门护院，就完事了。真正的顶尖物业，不仅是提供管家服务，更是打破顶尖圈层壁垒的桥梁。一个业主群，就掌握着一个城市，几十个亿的GDP。买房，也是买门票，这才是豪宅的底层价值所在。

　　随着人口下降，刚需市场必然逐渐萎缩。但经济的发展，会不断地创造新的财富。新一代的有钱人，也不愿意住在老一代的小区里面。在队长看来，刚需过剩，已经是不可否认的事实。但是，改善盘供应不足，也是不容忽视的。

　　比如在广州，1500万左右的，适合新中产，低密度，高品质、高服务的中心区大平层，极度稀缺。而3000万以上的，又太贵了，新中产够不着。这叫什么？这就叫市场的结构化失衡。可短期内，这个结构难以被扭转。原因很简单，一是，房企以前拿的地，还没清完库存，没有钱做新的改善型豪宅小区。二是，对建筑面积的限制政策，这两年才取消。以前还要公摊，现在都可以额外赠送20%的室内面积了。

　　但这些真正的，符合市场期待的好房子，还没有建起来。为什么上海改善盘一经推出，就火爆售罄？因为这个市场，是真的供不应求。